Terre & Investissements | Land Portal
Golden Triangle Special Economic Zone, New City, Lao PDR

Les investissements fonciers englobent un large éventail d'activités telles que la sylviculture, l'agriculture pour les produits alimentaires et non alimentaires, les projets d'extraction, y compris l'exploitation minière, les activités industrielles telles que le développement du secteur de l'énergie et l'utilisation de zones économiques spéciales, l'infrastructure urbaine, le tourisme et les projets de conservation. Les investissements étrangers directs (IED) peuvent apporter des capitaux, des emplois, des transferts de technologies et de connaissances, ainsi que le développement d'infrastructures. Pour certains pays à faible revenu mais riches en ressources, le développement des ressources est considéré comme un élément important des stratégies nationales de croissance économique. Alors que de nombreux pays continuent de mettre l'accent sur l'extraction des ressources, comme l'extraction du bois ou l'exploitation minière, le passage à un avenir à faible émission de carbone pourrait nécessiter de nouveaux types d'investissements fonciers. Dans certaines régions, les communautés situées à proximité d'investissements fonciers potentiels peuvent également être intéressées par les avantages que de tels projets peuvent apporter. Il peut y avoir des opportunités de travail, bien que le nombre d'emplois créés soit parfois beaucoup plus faible que prévu, avec des salaires peu élevés pour ceux qui sont disponibles. Toutefois, les données disponibles mettent également en évidence les risques associés aux investissements fonciers, notamment les conflits fonciers et la dépossession, qui ont des répercussions considérables sur les moyens de subsistance, la culture et l'identité sociale. Les recherches menées sur une vague de plantations agro-industrielles au cours des 15 dernières années ont mis en évidence ces problèmes.

 

 

Notions et termes clés

De nombreux thèmes transversaux relient les terres et les investissements. Quelques termes clés sont décrits ci-dessous.

Les avis divergent sur la relation entre les investissements dans les terres agricoles et la sécurité alimentaire. Certains affirment que les investissements peuvent améliorer la productivité en permettant à la récolte d'entrer sur les marchés de détail en vue d'une distribution équitable sur les marchés nationaux et internationaux. Cependant, de nombreuses données suggèrent que de nombreux projets à grande échelle ne parviennent pas à atteindre ce résultat. D'autres soulignent que les investissements contribuent à l'insécurité alimentaire lorsqu'ils favorisent la culture de produits agricoles non alimentaires ou qu'ils encouragent la conversion des terres pour les soustraire à la production alimentaire.

Les investissements impliquent souvent des transferts de propriété, mais de différentes manières. Par exemple, les investissements fonciers à grande échelle peuvent concerner des parcelles de terres domaniales qui sont louées à des investisseurs (comme dans le cadre d'une concession) pour une période donnée. Les investisseurs contactent souvent directement les propriétaires fonciers pour obtenir un transfert de propriété ou des droits d'utilisation. Cependant, les utilisateurs des terres ont souvent un faible pouvoir de négociation sur les accords avec les investisseurs, mais ils cèdent en raison du nombre limité d'options alternatives, ce qui conduit à des résultats inéquitables. De nombreux transferts ont lieu sur la base d'une acquisition obligatoire. Ils peuvent également se faire sans reconnaître les droits des utilisateurs locaux, ce qui donne lieu à des plaintes pour accaparement de terres.

Les investissements fonciers ont été fortement influencés par la récession économique de 2007/2008 et les hausses de prix des denrées alimentaires qui en ont découlé. Les entreprises agroalimentaires, dans plusieurs cas avec le soutien de l'État, ont cherché à maintenir l'accès aux systèmes de production alimentaire, en particulier dans les pays où les coûts de production sont faibles. Ce phénomène est généralement associé à des concepts tels que la ruée mondiale vers les terres et l'accaparement des terres. Il en a résulté une réponse visant à améliorer la gouvernance foncière, notamment par la ratification des Directives volontaires pour une gouvernance responsable des régimes fonciers applicables aux terres, aux pêches et aux forêts dans le contexte de la sécurité alimentaire nationale (VGGT). Il est également possible de replacer ce récent regain d'intérêt dans une perspective historique plus large, par exemple avec les expansions coloniales du XIXe siècle, qui ont entraîné l'acquisition globale de terres productives par les puissances européennes. Lorsque les structures impériales ont été démantelées autour ou après la Seconde Guerre mondiale, un nouvel ordre mondial s'est orienté vers le commerce ouvert, permettant de nouveaux modes d'accès à la terre dans le monde entier. Le chapitre "A Historical Perspective on Land Tenure Security" de Sunderlin et Holland, dans Holland et al. 2022, donne un aperçu utile de ces perspectives.

Les investissements directs étrangers, qu'ils soient réalisés par des particuliers ou des entreprises, font l'objet de la plus grande attention lorsqu'il s'agit de terres. Cependant, l'attention portée aux investisseurs locaux est souvent négligée, car l'élite et les chefs d'entreprise s'intéressent de près à l'acquisition de terres pour leurs projets. Les acteurs locaux peuvent également jouer un rôle essentiel dans les transactions foncières.

En principe, la sécurité de tenure foncière signifie que les utilisateurs ont plus de chances de conserver leurs terres plutôt que d'être menacés de dépossession pour un investissement foncier. En cas d'expulsion, ils ont plus de chances de recevoir une compensation appropriée. En outre, ils sont plus susceptibles ou capables d'investir de manière durable et productive dans leurs terres. Toutefois, la formalisation des terres risque de laisser les utilisateurs à la merci de marchés inéquitables et de les voir perdre leurs moyens de subsistance (pour une réflexion à ce sujet, voir Hirsch 2011).Il est également possible que les titres privés créent un développement social et économique, mais au détriment de l'environnement (pour une telle perspective, voir ce rapport de l'Oakland Institute avec six études de cas nationales).


Étude de cas : conflit, bétail et déforestation en Colombie

La Colombie offre un exemple frappant de la manière dont fonctionnent les investissements fonciers non réglementés, alors qu'il s'est avéré difficile de mettre en place une gouvernance foncière cohérente. Le rapport A Broken Canopy : Preventing Deforestation and Conflict in Colombia (Une canopée brisée : prévenir la déforestation et les conflits en Colombie) de l'International Crisis Group met en évidence l'augmentation de la déforestation pour fournir des terres et alimenter plusieurs activités économiques. Cette situation est liée à l'évolution du conflit civil qui sévit depuis longtemps dans le pays. En 2014, les Forces armées révolutionnaires de Colombie (FARC) ont déclaré un cessez-le-feu, avant de signer l'accord de paix de 2016. À la suite du retrait des FARC de nombreuses zones rurales, d'autres insurrections et organisations criminelles ont pris le contrôle des zones forestières pour y développer illégalement leurs activités commerciales. La principale cause de la déforestation est la création d'un espace pour l'élevage de bétail. Bien qu'elle alimente des chaînes d'approvisionnement légales, cette activité est également liée à des intérêts criminels, servant de site de blanchiment des revenus de l'industrie de la cocaïne. Les terres peuvent être confisquées aux acteurs locaux ou empiétées sur des zones protégées. Des familles déplacées d'autres régions de Colombie sont soutenues par des investisseurs et défrichent des terres pour le pâturage.

Les liens entre les investissements fonciers, la déforestation et les conflits, qui se chevauchent, sont complexes. Mais les conséquences potentielles sont claires : la perte d'arbres menace la capacité de la Colombie à atteindre son objectif de zéro déforestation d'ici 2030 et compromet les perspectives de paix.

Pour plus d'informations, veuillez consulter le rapport en cliquant sur le lien ci-dessus.

NeilPalmer

Bétail dans les plaines orientales de Colombie, ©2011 CIAT/NeilPalmer, Creative Commons Attribution-ShareAlike 2.0 Generic Licence

Cadres et politiques internationales

Il existe plusieurs cadres et lignes directrices internationaux qui promeuvent les meilleures pratiques en matière d'investissements fonciers. La liste ci-dessous n'est pas exhaustive (en novembre 2022, la bibliothèque du Land Portal comptait près de 4 500 articles étiquetés sous Terres et investissements), mais met en évidence certains des cadres et lignes directrices les plus importants et les plus référencés.

Directives volontaires pour une gouvernance responsable des régimes fonciers applicables aux terres, aux pêches et aux forêts dans le contexte de la sécurité alimentaire nationale, approuvées le 11 mai 2012.

Les VGGT constituent le cadre négocié au niveau international pour améliorer la gouvernance foncière. La section 12 des VGGT se concentre spécifiquement sur les investissements, y compris ceux entrepris par les petits exploitants et ceux impliquant des transactions de droits fonciers. Il est noté que "[l]es investissements responsables ne doivent pas nuire, doivent éviter la dépossession des détenteurs légitimes de droits fonciers et les dommages environnementaux, et doivent respecter les droits de l'homme" (section 12.4). Il est suggéré que les gouvernements "envisagent de promouvoir une gamme de modèles de production et d'investissement qui n'entraînent pas le transfert à grande échelle de droits de propriété à des investisseurs, et encouragent les partenariats avec les détenteurs locaux de droits de tenure" (section 12.6). Vous trouverez de plus amples informations sur les VGGT sur la page du Land Portal consacrée aux questions correspondantes. Il existe également des guides techniques qui établissent un lien entre les VGGT et les modes d'investissement responsable. Il s'agit notamment des guides suivants :

Principes pour l'investissement responsable dans l'agriculture et les systèmes alimentaires, approuvés le 15 octobre 2014

Adoptés par le Comité de la sécurité alimentaire mondiale (CSA), les principes reprennent le langage des VGGT sur l'investissement responsable, établissant que les États "devraient se prémunir contre la dépossession des droits de tenure légitimes et les dommages causés à l'environnement" (article 20). Cependant, ils abordent en détail une série de sujets qui ne figurent pas dans les TIGV, comme la manière dont les investissements responsables peuvent contribuer à la sécurité alimentaire, à l'autonomisation des femmes et des jeunes, et au soutien d'une agriculture et de systèmes alimentaires sûrs et sains. Il y a également une section détaillée sur les rôles et les responsabilités des parties prenantes dans les investissements agricoles.

Objectifs de développement durable, adoptés par les États membres des Nations unies en 2015

Bien que les Objectifs de développement durable ne mentionnent pas explicitement les investissements fonciers, ils offrent des orientations aux gouvernements, aux investisseurs et à d'autres pour intégrer le soutien à l'investissement dans leur planification et leurs activités. L'indicateur 1.4.2 des ODD, qui mesure spécifiquement la sécurité de tenure, peut être considéré comme particulièrement important dans les contextes où des investissements fonciers à grande échelle peuvent avoir lieu.

Acquisitions et locations de terres à grande échelle : Un ensemble de principes fondamentaux et de mesures pour relever le défi des droits de l'homme,2009

Ces principes des Nations unies, élaborés par le rapporteur spécial des Nations unies sur le droit à l'alimentation, s'appuient sur la législation internationale en matière de droits de l'homme et fournissent des orientations pour les investissements fonciers à grande échelle. Ils se concentrent sur les droits de l'homme à l'alimentation, les droits des utilisateurs des terres, en particulier les peuples autochtones, les droits de l'homme des travailleurs agricoles et les droits des populations locales dans les négociations foncières.

Principes de base et directives des Nations unies sur les expulsions et les déplacements liés au développement , 2007

Ces lignes directrices, élaborées par le rapporteur spécial des Nations unies sur le droit à un logement convenable et fondées sur le droit international des droits de l'homme, aident les États à élaborer des politiques et des lois visant à prévenir les expulsions forcées au niveau national.

Certains ensembles de principes ont une portée régionale: 

Principes directeurs pour les investissements fonciers à grande échelle en Afrique, 2014

Les États membres de l'Union africaine ont élaboré un ensemble de principes directeurs qui appellent, entre autres, au respect des droits fonciers coutumiers existants et des droits fonciers des femmes.

Lignes directrices de l'ANASE sur la promotion de l'investissement responsable dans l'alimentation, l'agriculture et la sylviculture (ASEAN-RAI), adoptée le 11 octobre 2018.

Les lignes directrices en 10 points sont basées sur les principes du CSA pour un investissement responsable dans l'agriculture et les systèmes alimentaires, adaptés à la région de l'ANASE. En ce qui concerne la terre, l'ASEAN-RAI appelle toutes les parties à respecter les droits de propriété, y compris les systèmes coutumiers locaux, et à les comprendre.

Il existe de nombreuses lignes directrices concernant le fonctionnement des entreprises dans le domaine des investissements fonciers. En voici quelques exemples:

 Guide pour des chaînes d'approvisionnement agricole responsables , 2016

Ce guide aide les entreprises à respecter les normes de l'entreprise responsable dans le cadre de leurs activités au sein des chaînes d'approvisionnement agricoles, et fournit notamment des informations sur la manière de s'engager auprès des populations autochtones.

Respecter les droits fonciers et forestiers : Risques, opportunités et guide pour les entreprises, 2015 ( révisé en 2019)

Réalisé par le groupe d'Interlaken, ce guide fournit des orientations et des conseils aux entreprises sur la manière de comprendre et de mettre en œuvre les VGGT en ce qui concerne les investissements fonciers, y compris la diligence raisonnable sur les droits de propriété des communautés affectées par le projet.

Guide juridique sur les contrats d'investissement dans les terres agricoles, 2022

Ce nouveau guide d'UNIDROIT et du FIDA offre un soutien sur la façon d'intégrer les principes et normes internationaux (tels que les principes directeurs des Nations Unies sur les droits de l'homme, les principes RAI du CSA et les VGGT) dans les contrats d'investissement dans les terres agricoles. Il aborde les questions précontractuelles, les droits et obligations dans les contrats, la mise en œuvre des contrats et les mécanismes de réclamation.

 

Enjeux et risques

Malgré toutes les affirmations positives concernant les avantages des investissements à grande échelle dans les terres agricoles, les faits montrent que les risques sont loin de garantir un résultat positif. La ruée vers les terres au cours de la décennie qui a suivi la récession économique de 2007/2008 a suscité un grand scepticisme face aux problèmes sociaux et environnementaux perçus, avec un retour économique limité au-delà de quelques parties prenantes bien positionnées. En particulier, les investissements fonciers ont trop souvent contourné les droits des utilisateurs locaux des terres, déclenchant des conflits qui peuvent en fin de compte créer des risques financiers et de réputation importante pour les investisseurs eux-mêmes. Malgré une littérature abondante sur les conditions nécessaires à la création d'un climat d'investissement responsable, une transition dans le monde réel s'avère difficile à réaliser.

Les mécanismes d'investissement sont souvent peu favorables aux utilisateurs locaux des terres lorsqu'ils sont en négociation directe avec les investisseurs. Pour réaliser des investissements équitables, inclusifs et durables, il faut que les acteurs des secteurs public et privé et de la société civile suivent une voie réglementaire bien balisée pour mettre en place, mettre en œuvre et partager les bénéfices des investissements. Il est impératif d'aligner les cadres juridiques et politiques nationaux sur les normes internationales, qui seront ensuite suivies par des pratiques sur le terrain. Il s'agit d'un processus complexe qui permet la prospérité économique sans compromettre la perte de terres et l'accès aux ressources naturelles pour les communautés vulnérables, en tenant compte de l'égalité des sexes, du respect des droits de l'homme et de la compatibilité avec les objectifs climatiques.

Même en cas de tenure foncière sûre, il existe des risques d'appropriation par le gouvernement, justifiés légalement par l'intérêt public. Cela a été particulièrement le cas pour les acquisitions ou les concessions à grande échelle, même si les terres acquises restent ensuite inutilisées. Les périodes de telles acquisitions coïncident avec les préoccupations mondiales concernant l'accès aux ressources pour l'alimentation et d'autres produits de base, comme après la flambée des prix des denrées alimentaires en 2007-2008. On craint que dans un monde post-COVID marqué par la guerre, la perturbation des chaînes d'approvisionnement mondiales, l'augmentation du coût de la vie et l'influence croissante du changement climatique, on assiste à une nouvelle ruée mondiale vers les terres et la main-d'œuvre bon marché afin de maximiser l'accès aux ressources naturelles et de couvrir les périodes d’incertitude.

Czapp Árpád

Vue aérienne de terres cultivées en Roumanie, photo de Czapp Árpád, domaine public

Innovations

Au cours de la dernière décennie, un mouvement majeur dans le secteur agricole a consisté à promouvoir l'investissement agricole responsable (IAR). Il n'existe pas d'approche unique, et certaines initiatives seront plus innovantes que d'autres. Cependant, il est intéressant de noter certaines des tendances qui se dégagent de ce mouvement.

Les investissements responsables sont ceux qui fournissent:

  • la reconnaissance et le maintien de la sécurité de tenure pour les utilisateurs locaux des terres.
  •  le partage équitable des bénéfices entre les acteurs, y compris les femmes, les peuples autochtones et les autres groupes socio-économiques marginalisés.
  •  une gestion durable des terres évitant la dégradation et la perte de biodiversité 
  • la sécurité alimentaire plutôt que la pauvreté alimentaire, en reconnaissant les risques liés à l'évolution vers la culture de produits non alimentaires.
  • la transparence et des mécanismes efficaces pour résoudre les litiges s'ils surviennent.

De nombreux travaux sur l'IAE suivent l'exemple des VGGT en encourageant les plateformes multipartites à rassembler les acteurs gouvernementaux, les investisseurs du secteur privé, les propriétaires terriens et les groupes de la société civile. Toutefois, l'inclusion équitable des voix reste un défi, de sorte que les initiatives qui en résultent ne favorisent pas certains acteurs par rapport à d'autres. Un autre défi pour la RAI est que certains acteurs n'ont aucun intérêt à se comporter de manière responsable et recherchent le profit personnel par des moyens illégaux et corrompus plutôt que de se préoccuper des avantages économiques partagés ou de la durabilité de l'environnement. Dans de tels cas, il se peut que le bâton doive accompagner la carotte.


Étude de cas : l'investissement responsable dans les terres agricoles en Afrique subsaharienne

Dans le rapport, Investir de manière responsable dans les terres agricoles : Leçons des projets pilotes d'investissement foncier responsable en Afrique subsaharienne(Investing Responsibly in Agricultural Land: Lessons from responsible land investment pilots in sub-Saharan Africa), Julian Quan et Amaelle Seigneret présentent les enseignements obtenus dans le cadre de collaborations entre des entreprises privées investissant dans le foncier et des OSC. De 2016 à 2019, des projets pilotes ont eu lieu dans cinq pays africains (Ghana, Malawi, Mozambique, Sierra Leone et Tanzanie) dans le cadre du programme britannique LEGEND (Land : Enhancing Governance for Economic Development). Ces projets concernaient le sucre, l'huile de palme, les plantations forestières et l'écotourisme. Des résultats notables ont été obtenus grâce à certaines des approches suivantes :

  • Les entreprises ont accordé une grande attention aux questions de tenure des propriétaires fonciers. Grâce à l'application minutieuse d'outils permettant de cartographier et de certifier les relations foncières, la sécurité de tenure a été renforcée pour les participants des communautés.
  • Le consentement libre, préalable et éclairé (CLPI) des communautés était une exigence permettant à une entreprise d'accéder aux terres. Le soutien juridique et le renforcement des capacités ont permis de remédier aux déséquilibres de pouvoir dans les négociations entre l'entreprise et les membres de la communauté.
  • Parmi les autres approches employées, citons le cadrage des terres en tant qu'élément clé au sein de questions environnementales, sociales et de gouvernance (ESG) plus larges, ainsi que l'utilisation d'une approche paysagère pour adopter une vision plus large des impacts d'un investissement, en faisant appel à des acteurs gouvernementaux.

Outre l'amélioration de la sécurité de tenure pour les participants, les projets ont cherché à éviter les conflits entre les acteurs, à améliorer l'organisation de la communauté et à prendre en compte le rôle des femmes pour permettre un partage équitable des bénéfices.

Pour plus d'informations, veuillez consulter le rapport en cliquant sur le lien ci-dessus.


La transparence des investissements est un moyen essentiel de contrôler les bonnes pratiques. Une transparence insuffisante limite la bonne gouvernance, entrave la responsabilité et peut contribuer à accroître les risques de conflit. Les principales lignes directrices et les principes axés sur les investissements responsables dans les terres et l'agriculture préconisent une plus grande transparence des investissements fonciers. Il s'agit, par exemple, de l'action collective 8 de la Déclaration de Paris de 2016 pour le Partenariat pour un gouvernement ouvert (PGO), qui appelle à "la transparence et à des contrats ouverts dans le secteur des ressources naturelles". L'Initiative pour la transparence des industries extractives (ITIE) fournit une norme mondiale permettant de mesurer la gestion ouverte et responsable des ressources pétrolières, gazières et minérales. Cela inclut des informations sur l'utilisation des terres pour l'exploitation minière et d'autres activités extractives. Il est possible de mettre en avant les travaux progressifs, mais aussi les entreprises qui manquent de transparence, en notant que les données sur les investissements fonciers à grande échelle sont souvent limitées.

 

Droits fonciers communautaires, coutumiers et autochtones

Alors que les investisseurs recherchent de nouvelles zones frontalières où des terres sont disponibles pour l'extraction de ressources et la production agricole, ils entrent de plus en plus souvent en contact avec les terres des peuples autochtones ou d'autres minorités ethniques, potentiellement situées à l'intérieur et autour des zones forestières ou dans les zones de collines et de montagnes. Il existe de nombreuses preuves de transactions foncières, à grande échelle (telles que les concessions foncières économiques) ou à petite échelle, qui ignorent les revendications foncières de ces groupes marginalisés, qui opèrent souvent dans le cadre de systèmes de tenure foncière coutumiers. Certains pensent que la formalisation des terres sous la propriété coutumière peut permettre aux utilisateurs d'exercer un pouvoir de négociation et de conserver la capacité de décider de leur utilisation. Cependant, nombreux sont ceux qui craignent que les processus de formalisation n'apportent ni l'autonomie espérée aux communautés, ni les moyens de conserver le contrôle de l'utilisation de leurs terres. C'est pourquoi de nombreuses voix s'élèvent en faveur de la reconnaissance et de la protection de la propriété coutumière en tant que telle, comme base de soutien aux populations autochtones. Cette dernière approche se retrouve dans le VGGT.

Une autre perspective concerne la manière dont les groupes autochtones et les minorités ethniques investissent dans leurs propres terres afin d'accéder au marché, d'augmenter les rendements économiques et d'améliorer leurs moyens de subsistance. Bien qu'il existe des exemples d'initiatives entrepreneuriales locales permettant aux communautés d'entrer dans les chaînes de valeur des produits de base, ces tentatives ne vont pas sans risques considérables, reconnaissant que le marché peut ne pas traiter tous les utilisateurs de la même manière. En effet, il existe un risque d'investissement par le biais d'utilisateurs de terres qui contractent des prêts, ce qui conduit à des pièges d'endettement qui entraînent la perte de terres par le biais de ventes forcées.

La marginalisation s'accentue lorsque la concurrence accrue pour les terres entraîne une monopolisation par les élites nationales qui utilisent les ambiguïtés des systèmes juridiques nationaux au détriment des revendications coutumières pour s'emparer des terres en vue de projets d'investissement (et pour d'autres raisons également) et pour expulser les utilisateurs existants. Afin de promouvoir les investissements directs étrangers, certains États ont promu de nouvelles lois sur la terre et les investissements qui prévoient des stipulations peu claires pour les propriétaires fonciers jouissant de droits coutumiers, facilitant ainsi de telles acquisitions et augmentant le risque de dépossession 1. Les investissements à grande échelle et à petite échelle résultant de l'essor de nouvelles cultures peuvent exercer des pressions sur l'utilisation des terres dans les territoires autochtones, ce qui pousse les peuples autochtones à s'enfoncer davantage dans les zones forestières marginales, avec les risques environnementaux qui en découlent, notamment en raison de la déforestation.

La Déclaration des Nations unies sur les droits des peuples autochtones (UNDRIP), adoptée en 2007 par 144 pays, constitue un mandat mondial important en matière de droits des peuples autochtones. Une partie de cette déclaration prévoit la promotion du consentement libre, préalable et éclairé (CLPI), en vertu duquel les groupes autochtones doivent être consultés et donner leur accord pour les projets d'investissement qui utilisent leurs terres. Cependant, de nombreux pays entretiennent une relation ambiguë avec le concept d'indigénéité, refusant son statut aux demandeurs et ne parvenant pas à intégrer des actions telles que le CLIP dans leurs systèmes juridiques.

Il convient également de noter que les communautés rurales sont souvent très différenciées et que l'impact des projets d'investissement et des marchés fonciers émergents profite à certains membres plutôt qu'à d'autres. Il est donc important d'avoir une vision globale des impacts locaux et du potentiel de résultats socio-économiques différenciés. L'une des conséquences est l'impact des investissements sur les migrations, lorsque la pression sur les ressources oblige les membres des communautés locales à quitter la région, que ce soit pour s'enfoncer dans les zones forestières ou pour relever de nouveaux défis dans les zones urbaines.


Étude de cas : Investissement dans le secteur du caoutchouc dans la province de Mondulkiri, au Cambodge

Un cas notable de conflit foncier concerne un investissement dans le caoutchouc mis en place dans la province de Mondulkiri, dans l'est du Cambodge. En 2009-10, le gouvernement cambodgien a attribué deux concessions foncières économiques à une coentreprise liée au groupe Socfin, un conglomérat franco-luxembourgeois qui gère des plantations d'hévéas en Afrique et en Asie. Il n'y avait aucune obligation légale de respecter les principes formels du CLIP et de s'engager avec une communauté locale autochtone Bunong, qui a perdu ses terres coutumières à la suite de l'investissement. Pourtant, des violences ont éclaté lorsque des terres ont été défrichées pour le développement de la plantation, qui comprenait des lieux de sépulture communautaires. Après cinq ans de négociations, l'entreprise a proposé plusieurs options : relocalisation des terres, indemnisation en espèces, culture contractuelle du caoutchouc ou conservation des mêmes terres. Un accord conclu en 2020 prévoyait la reconnaissance de 500 hectares de terres communales, qui pourraient alors être officiellement enregistrées. L'étude de cas montre comment le fait d'ignorer le potentiel de conflit peut retarder les investissements agricoles au détriment de toutes les parties. En particulier, le fait de refuser le principe du CLIP pour l'implication des communautés a mis le projet sur la voie d'un conflit violent.

Vous trouverez de plus amples informations sur cette histoire dans l'article universitaire The FPIC Principle Meets Land Struggles in Cambodia, Indonesia and Papua New Guinea et dans le rapport du projet de gouvernance foncière de la région du Mékong sur les implantations récentes.

 

Credit: Sothath Ngo

Photo : le processus de signature pour le règlement du différend concernant le projet d'hévéaculture Socfin (Crédit : Sothath Ngo)

 

Tenure foncière urbaine et investissement

En tant que conglomérats concentrés d'activités économiques, les villes sont très attrayantes pour les investisseurs. Toutefois, la nature des investissements y diffère quelque peu des investissements à grande échelle qui cherchent à exploiter les terres et les ressources naturelles dans les zones rurales. Par exemple, les marchés fonciers urbains sont des sites très dynamiques où les augmentations rapides de valeur peuvent s'avérer extrêmement rentables. Les zones périurbaines sont peut-être les parties les plus intéressantes et les plus dynamiques des villes, où les nouveaux investissements côtoient les communautés de longue date et leurs pratiques. Dans ces zones, les forêts ou les terres agricoles deviennent des sites intéressants à convertir en projets industriels, résidentiels ou d'infrastructure, à mesure que les villes étendent leurs frontières. La valeur initiale de ces sites ne tient souvent pas compte de la majoration une fois que la conversion a eu lieu, offrant ainsi un potentiel de profits élevés aux investisseurs. Dans les pays où l'aménagement du territoire est centralisé, il peut y avoir une acquisition formelle de terres, légalement justifiée par l'intérêt public, la question étant alors de savoir si la compensation qui en résulte (sous la forme d'un nouveau terrain et/ou d'une somme d'argent) est jugée appropriée pour l'ancien propriétaire foncier.

Dans un environnement aussi dynamique, la spéculation foncière est fréquente, les acquisitions étant détenues pour leur rendement potentiel plutôt que pour leur utilisation directe. Cela met en évidence une valeur marchande abstraite pour les terres. Mais ce qui est souvent perdu dans la monétisation des terres, c'est leur valeur spirituelle, religieuse, sociale et/ou culturelle pour les utilisateurs locaux. À l'extrême, les terrains urbains sont banalisés au-delà de toute fonction sociale, ce qui constitue une menace existentielle pour les communautés qui y vivent. Si l'on considère à nouveau les zones périurbaines, les points de vue divergents sur la signification de la terre peuvent s'opposer, les communautés locales voyant leur ordre social et culturel menacé par l'infiltration d'élites urbaines à la recherche d'un potentiel monétaire.  L'utilisation de technologies numériques, telles que la technologie blockchain et les crypto-monnaies, fait encore plus abstraction de la valeur des terres et de leur importance sociale et environnementale. Par conséquent, il convient de se demander si les investissements fonciers améliorent l'habitabilité des villes, par exemple en augmentant l'offre d'espaces verts pour soutenir les besoins sociaux et environnementaux.

Les marchés fonciers peuvent avoir de graves conséquences dans les zones surpeuplées où les terrains disponibles sont rares pour loger une population en plein essor. Les personnes vivant dans des logements informels, qui risquent d'être expulsées de force pour faire place à des projets de développement urbain, constituent un groupe particulièrement vulnérable. Le principe de l'aménagement intégré du territoire permet de réaliser des projets d'investissement rentables, mais pas au détriment de logements bon marché ou de services publics essentiels. Cependant, dans de nombreux pays, la planification brille par son absence, ce qui laisse la porte ouverte aux investisseurs pour accéder à des parcelles lucratives et repousse les groupes vulnérables dans les zones périphériques. En effet, alors que la main-d'œuvre non qualifiée et bon marché est essentielle pour faire tourner les économies urbaines, la valeur croissante des marchés fonciers fait qu'il est de plus en plus difficile pour ces groupes d'obtenir un niveau de vie sûr et fiable dans les villes.

La planification est nécessaire pour intégrer les nouveaux développements dans un environnement résilient capable de faire face aux impacts croissants du changement climatique. Il n'a jamais été aussi important que les projets d'investissement foncier fassent l'objet des évaluations d'impact environnemental et social nécessaires pour garantir leur intégrité et leur intégration dans le cadre structurel plus large d'une ville. De nombreuses grandes villes étant situées dans des zones de delta en aval, il est très difficile de faire face à l'élévation du niveau de la mer, à la salinisation des réserves d'eau et à la perte de zones humides qui agissent comme des régulateurs naturels des systèmes d'eau souterrains. Alors que les villes continuent de s'étendre, tant en termes d'espace qu'elles occupent que de population, les investissements doivent s'adapter de manière responsable à cette expansion, en tenant compte des besoins sociaux et environnementaux.

Creative Commons Zero - CC0

Bidonvilles de Mumbai à côté de gratte-ciel, Creative Commons Zero - CC0

 

Sources de données

La Land Matrix est une source de données essentielle pour les investissements fonciers. Il s'agit d'une initiative mondiale indépendante de surveillance des terres qui promeut la transparence et la responsabilité dans les décisions relatives aux acquisitions de terres à grande échelle (LSLA) dans les pays à revenu faible et intermédiaire du monde entier. Le site web de Land Matrix rassemble des données sur les transactions foncières et les investisseurs, et produit également des notes analytiques explorant les résultats des données. En voici un exemple:

Le Columbia Center on Sustainable Investment héberge le référentiel en ligne  Open Land Contracts. Il contient des contrats investisseur-État publiquement disponibles pour des projets fonciers, agricoles et forestiers, couvrant 1 572 documents dans 64 pays.

Global Forest Watch fournit des informations et des alertes sur l'état des zones forestières. Sa carte mondiale en ligne comprend des couches de données sur l'utilisation des terres pour les produits de base (tels que l'exploitation forestière, l'exploitation minière et les palmiers à huile) et les infrastructures (telles que les grands barrages).

L'initiative pour la transparence des industries extractives (Extractive Industries Transparency Initiative) (ITIE) fournit des données ouvertes sur les pays qui ont mis en œuvre sa norme mondiale, ainsi que des informations sur les activités et les revenus des entreprises concernant l'extraction du pétrole, du gaz et des ressources minérales.

Auteur

Par Daniel Hayward, révisé par Lorenzo Cotula, Chef du programme "Droit, économies et justice" à l'Institut international pour l'environnement et le développement (IIED)

Références

[1]  L'Institut international pour l'environnement et le développement (IIED) a mené plusieurs recherches et analyses importantes sur les liens entre la politique d'investissement et les droits fonciers. Par exemple, des travaux récents examinent l'interface entre les droits fonciers et les traités d'investissement, ou ce blog concernant les plantations agro-industrielles au Ghana.

 

Selected indicators

Share (%) of Agricultural Value added with respect to the Total Value Added produced in a given country in a given year.

Measurement unit: 
Percentage (%)

Total spending for agricultural reserch measured measured as a share of the value added from agriculture, forestry and fishing activities

Measurement unit: 
Percentage (%)

Employees are people who work for a public or private employer and receive remuneration in wages, salary, commission, tips, piece rates, or pay in kind.

Measurement unit: 
Percentage (%)

Free negotiations between right holders and investors measured on a scale from A - which stands for good practices - to D - reflecting weak practices.

Measurement unit: 
Index (A; D)

Key information on land concessions is public measured on a scale from A - which stands for good practices - to D - reflecting weak practices.

Measurement unit: 
Index (A; D)

Rule of law captures perceptions of the extent to which agents have confidence in and abide by the rules of society, and in particular the quality of contract enforcement, property rights, the poli

Measurement unit: 
Index (-2.5; 2.5)

This indicator measures total natural resources rents as a share of the gross domestic product (GDP) of a given country.

Measurement unit: 
% of GDP

This indicator asks whether national laws provides alternative approaches to the fair market value approach in cases where land markets are weak or non-existent.

Measurement unit: 
Index (A; C)

The world at a glance

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Ranking

    Loading ranking chart

Investments selected openly on economic, socio-cultural and environmental basis measured on a scale from A - which stands for good practices - to D - reflecting weak practices.

Measurement unit: 
Index (A; D)

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