Sudáfrica - Contexto y Gobernanza de la Tierra

^{Mina de carbón de Somkhele, foto de Rob Symons/GroundUp (CC BY-NC-ND 2.0)}

Se considera que Sudáfrica es un país con escasez de agua, escasez que se ve agravada por la extrema desigualdad social y económica. Sólo el 28% de la superficie terrestre recibe 600 mm o más de lluvia al año. Esto significa que la mayor parte de la tierra sólo es apta para la producción ganadera o silvestre.

Antecedentes históricos

La agricultura en la sociedad precolonial y colonial temprana era principalmente de naturaleza pastoral. El campo sudafricano se transformó a lo largo de siglos de incursiones coloniales desde mediados del siglo XVII, de prolongadas guerras fronterizas y de conquistas. El descubrimiento de diamantes y oro en el siglo XIX atrajo a una creciente población de colonos europeos. El crecimiento económico relacionado con la minería creó una enorme demanda de mano de obra, y se crearon reservas de mano de obra negra para dar servicio a la economía en rápida expansión. A finales del siglo XIX, los colonos se habían apropiado de la mayoría de las tierras de la población indígena. Se desarrolló un fuerte sector agrícola capitalista de propiedad blanca y dirigido por el Estado, apoyado por una combinación de subvenciones estatales y la regulación de los precios y mercados de los productos agrícolas¹.

A lo largo del siglo XX, numerosas leyes y políticas discriminatorias orientadas a formas racializadas de ingeniería social continuaron la desposesión de la mayoría negra y restringieron gravemente su acceso a la tierra rural y urbana. Las Leyes de Tierras de 1913 y 1936 provocaron la expulsión forzosa de cientos de miles de sudafricanos negros y fueron reforzadas por una batería de leyes adicionales durante la era del apartheid, que desarraigaron a millones más y sirvieron para profundizar las distorsiones en los paisajes rurales y urbanos.

La combinación de la legislación discriminatoria y los traslados forzosos pretendía conseguir una completa segregación espacial y política de las razas. Se esperaba que los africanos residieran en "patrias" étnicas fragmentadas y en enclaves "bantustanes", construidos en torno a diez identidades culturales y lingüísticas definidas por la colonia, y que constituían alrededor del 13% de la superficie total del país. Estos territorios estaban controlados en gran medida por élites locales dóciles, incluidos muchos "líderes tradicionales" y jefes ascendidos a través de los sistemas colonial y del apartheid. También se crearon reservas rurales para los mestizos y los indígenas khoisan (antiguos cazadores-recolectores), que en la jerga estatal se denominaban genéricamente "de color". Las zonas urbanas también estaban estrictamente segregadas racial y espacialmente, con la creación de los primeros municipios negros a finales de la década de 1920, un proceso que se consolidó bajo el apartheid a partir de la década de 1950 y que dio lugar a lo que hoy se suele denominar "ciudad del apartheid".

A principios de la década de 1990, la lucha por la igualdad de derechos y la libertad política de la mayoría se había estancado. Esto obligó a las partes a negociar un acuerdo que puso fin formalmente al régimen del apartheid en 1994. La transición a la democracia se produjo en el contexto de un nuevo y poderoso orden mundial neoliberal que limitó las posibilidades de un cambio social de gran alcance. En consecuencia, los legados profundamente arraigados de la desigualdad espacial y económica han resultado ser excepcionalmente difíciles de eliminar. Aunque el despojo de tierras fue un elemento clave que impulsó la lucha popular, hoy en día la mayor parte de la tierra en Sudáfrica sigue siendo propiedad de los blancos. Un número relativamente grande de negros y de color siguen viviendo en las tierras agrícolas comerciales de propiedad blanca como trabajadores, arrendatarios de mano de obra u ocupantes inseguros, aunque cada vez son más los que se han visto desplazados fuera de las granjas².

Legislación y regulaciones sobre la tierra

La Constitución de 1996 propugna una ruptura radical con los modelos de propiedad de la tierra del pasado. La sección 25, conocida como la "cláusula de la propiedad", proporciona un imperativo constitucional para toda la legislación y los programas de reforma agraria que han seguido. La sección 25 contiene subsecciones que protegen los derechos de propiedad y especifica las circunstancias en las que la tierra puede ser legalmente expropiada. La subsección 25(3) establece un conjunto detallado de criterios que deben tenerse en cuenta a la hora de determinar la indemnización. La cláusula en su conjunto gira en torno al equilibrio de los intereses públicos y privados dentro de la reforma agraria y la determinación de una indemnización justa y equitativa. 

Las subsecciones posteriores obligan al Estado a "adoptar medidas legislativas y de otro tipo razonables, dentro de los recursos disponibles, para fomentar las condiciones que permitan a los ciudadanos acceder a la tierra de forma equitativa"; a aprobar leyes que permitan a los ciudadanos tener una tenencia legalmente segura, al tiempo que se crea el derecho para aquellos que fueron desposeídos de sus propiedades después del 19 de junio de 1913 (lo que corresponde a la aprobación de la Ley de Tierras de 1913) a reclamar "la restitución de esa propiedad o una reparación equitativa". La cláusula sobre la propiedad va más allá, al establecer en el apartado 8 del artículo 25 que "ninguna disposición de este artículo puede impedir que el Estado adopte medidas legislativas y de otro tipo para lograr la reforma de la tierra, el agua y otros aspectos relacionados, con el fin de abordar los resultados de la discriminación racial del pasado".

En los últimos años, los sudafricanos se han enfrascado en un debate sobre la conveniencia de enmendar la Constitución para permitir la expropiación de tierras sin compensación (expropriation of land without compensation EWoC), con el fin de agilizar la redistribución y restitución de tierras. Éstas han avanzado muy lentamente durante los últimos 27 años (véase más adelante). Los críticos sostienen que la Constitución ya prevé la expropiación por debajo del valor de mercado, y que el debate es una distracción política para enmascarar la incapacidad política de hacer realidad el poder transformador de la Constitución para promover amplias reformas agrarias en beneficio del interés público.

Todos sabemos que el problema no es la Constitución el problema ha sido la incapacidad de resolver las cuestiones pendientes a pesar de contar con un marco legal propicio".
Tembeka Ngcukaitobi

Un proceso parlamentario y público prolongado y aún incompleto para considerar la modificación de la Constitución ha visto cómo los partidos políticos se han estancado en la redacción de una posible enmienda, y también en la cuestión de si el Estado debe o no asumir la "custodia" de todas las tierras.  Tras la publicación del proyecto de ley de enmienda de la Constitución 18º en diciembre de 2019, el Parlamento recibió más de 200.000 propuestas del público³.

Al mismo tiempo, se ha preparado un proyecto de ley de expropiación [B23-2020] para sustituir una ley obsoleta de 1975. El proyecto de ley de expropiación distingue entre expropiación por causa de utilidad pública y por interés público. Esto es coherente con el artículo 25(4) de la Constitución, que define el interés público como "el compromiso de la nación con la reforma agraria y con las reformas para lograr un acceso equitativo a todos los recursos naturales de Sudáfrica"⁴. Ha producido cierta confusión entre los procesos de modificación de la Constitución y la introducción del proyecto de ley de expropiación, ya que "el primero aborda la cuestión de la expropiación sin indemnización, mientras que el segundo establece los procedimientos para la realización de la expropiación"⁵.

En general, se ha aprobado una amplia gama de leyes que regulan las cuestiones de la tierra. A ello se suman numerosas leyes que regulan la gestión medioambiental, el agua, las zonas protegidas, los bosques nacionales y la pesca. 

Tres leyes sobre la tierra aprobadas hacia el final de la era del apartheid siguen en vigor. Dos de ellas permiten la mejora o el mantenimiento de los títulos: la Ley de Mejora de los Derechos sobre la Tierra, 112 de 1991 (Upgrading of Land Rights Act - ULTRA) y la Ley de Ajuste de los Títulos de Propiedad, 111 de 1993 (Land Titles Adjustment Act - LTAA). La tercera, la Ley del Fideicomiso Ingonyama 3KZN de 1994, ha sido muy controvertida. El fideicomiso Ingonyama se creó mediante un acuerdo entre el Partido Nacional, entonces en el poder, y el Partido de la Libertad de Inkatha, celebrado pocas horas antes de la transición democrática de 1994. El fideicomiso se creó para gestionar 2,8 millones de hectáreas de tierra que, en teoría, pertenecían al antiguo gobierno de la patria de KwaZulu, pero que en realidad estaban ocupadas por millones de personas con derechos consuetudinarios de ocupación y uso de la tierra. Estas tierras fueron conferidas al Ingonyama, el rey zulú, como fiduciario en nombre de los miembros de las comunidades definidas en la Ley. La Ley fue modificada en 1997 para crear el Consejo Fiduciario del Ingonyama de KwaZulu-Natal, que administra las tierras de acuerdo con la Ley. (Para más información sobre la evolución reciente, véase el apartado sobre los derechos comunitarios sobre la tierra).

El siguiente cuadro destaca la legislación clave aprobada para hacer efectivas las obligaciones del artículo 25 desde 1994. 

La Ley de Restitución de Derechos sobre la Tierra 22 de 1994 fue una de las primeras leyes aprobadas por el parlamento democrático de Sudáfrica.  En ella se establecía que todas las solicitudes de restitución de tierras debían presentarse antes del 31 de diciembre de 1998. Sin embargo, el programa de restitución ha resultado estar plagado de problemas⁶. También ha sido objeto de maniobras políticas bajo la presidencia de Zuma⁷, ya que el proceso de reclamaciones de tierras se reabrió a través de la Ley de Enmienda de la Restitución de los Derechos sobre la Tierra 15 de 2014, que se firmó apresuradamente⁸. El periodo de presentación de reclamaciones se reabrió el 1 de julio de 2014 por un periodo de cinco años. Esto tuvo el efecto de poner en peligro las reclamaciones de tierras existentes no resueltas presentadas en la primera fase⁹ de restitución , que se convirtieron en el centro de una acción judicial. En junio de 2016, el Tribunal Constitucional dictaminó que todas las reclamaciones de restitución de tierras presentadas después de diciembre de 1998 debían quedar en suspenso, tras constatar que el Parlamento no había consultado adecuadamente al público antes de aprobar la Ley de Enmienda de la Restitución de los Derechos sobre la Tierra en 2014¹⁰.  El Parlamento disponía de 24 meses a partir de la fecha de la orden para promulgar una nueva legislación, mientras que las reclamaciones recién presentadas no podían tramitarse ni resolverse. Este plazo no se cumplió y el Tribunal Constitucional se negó a aprobar una prórroga. Esto coloca a todas las reclamaciones de tierras presentadas en la segunda fase en un limbo legal.

La Comisión de Restitución de Derechos sobre la Tierra (Commission on Restitution of Land Rights  - CRLR) informó que, al 31 de marzo de 2020, se habían resuelto 81.782 reclamaciones de antiguos pedidos de tierras, lo que supuso la adjudicación de 3,7 millones de hectáreas de tierras a los beneficiarios, de las cuales 2,6 millones de hectáreas habían sido transferidas. La CRLR informó que en la actualidad tiene un total de 8.447 reclamaciones de antiguos pedidos pendientes¹¹. A pesar de las cifras oficiales, los analistas sostienen que el programa de restitución ha estado "plagado de conceptos históricos erróneos"¹² -en particular los que suponen que la tierra en la época precolonial era propiedad de los jefes- y ha aportado pocos beneficios tangibles a los desposeídos.

No se ha promulgado ninguna ley para hacer efectiva la subsección 25(5) que pretende permitir el acceso equitativo a la tierra. Hasta la fecha, Sudáfrica se ha basado en las enmiendas a la legislación anterior, aprobadas en 1993, para hacer efectivo el programa de redistribución. El programa de redistribución se basaba en el principio de "comprador dispuesto" y "vendedor dispuesto" y ha pasado por varias iteraciones¹³.

El Panel de Alto Nivel¹⁴ creado bajo el mandato del ex presidente Kgalema Motlanthe preparó una Ley Marco Nacional de Reforma Agraria indicativa que pretendía establecer los principios clave de la reforma agraria para "guiar la interpretación, la administración y la aplicación de todas las leyes de reforma agraria pertinentes aprobadas desde 1994" "y proporcionar el marco general dentro del cual se elaboran y aplican todos los planes de reforma agraria y de apoyo posterior al asentamiento". Sin embargo, las recomendaciones del Panel no se han aplicado.

Con respecto a la legislación que cumple el mandato de la Subsección 25(6) de promover la seguridad de la tenencia, se han aprobado varias leyes. 

La Ley de Reforma Agraria de Arrendatarios de Mano de Obra 3 de 1996 pretende proteger los derechos de los arrendatarios de mano de obra que viven en tierras de propiedad ajena pero que tienen, o han tenido, derecho a utilizar las tierras de cultivo o de pastoreo de una explotación agrícola a cambio de su trabajo. La mayoría de los arrendatarios de mano de obra se encuentran en las provincias de KwaZulu-Natal, Mpumalanga y Limpopo. Se calcula que a finales de la década de 1980 había alrededor de medio millón de personas que operaban en algún tipo de sistema de arrendamiento de mano de obra¹⁵. Sin embargo, a pesar de la aprobación de esta ley, el departamento responsable de la reforma agraria no la aplicó. Este incumplimiento fue objeto de una demanda colectiva en la que el tribunal dictaminó que el departamento había incumplido sus obligaciones constitucionales y ordenó que se nombrara a un Maestro Especial de Arrendatarios Laborales para tramitar todas las reclamaciones no resueltas. 

^{Casa rural, fotografía por  John Flanigan (CC-BY-NC)}
 

En los antiguos bantustanes (los antiguos "homelands") la administración de tierras es prácticamente inexistente. Los certificados de permiso de ocupación (Permission to Occupy certificates - PTO) de la época del apartheid siguen siendo expedidos por algunos consejos tradicionales, pero de forma muy desigual, y su estatus legal actual sigue sin estar claro. Con la disolución de los bantustanes, se han perdido o destruido muchos registros de tierras.

La protección legislativa de los derechos sobre la tierra de los que viven en los antiguos bantustanes sólo está contemplada actualmente en la Ley de Protección Provisional de los Derechos Informales sobre la Tierra 31 de 1996 (Interim Protection of Informal Land Rights - IPILRA) que, como su nombre indica, pretendía ser una ley temporal. Tiene que ser renovada cada año. Existe un acuerdo generalizado de que la IPILRA no se ha promovido ampliamente ni se ha aplicado con eficacia. Esto ha hecho que los residentes en las antiguas tierras natales sean vulnerables a los acaparamientos de tierras, especialmente en relación con los acuerdos mineros celebrados entre las empresas y los jefes.

La IPILRA reconoce y trata de garantizar los derechos no documentados de las personas que poseen o utilizan la tierra, pero ha sido ignorada casi universalmente en la negociación de los derechos mineros en las tierras comunales¹⁶. 

Sin embargo, la IPILRA se ha utilizado para detener la minería y la apropiación de tierras en al menos una parte del país¹⁷.

La Ley 11 de Derechos sobre las Tierras Comunitarias de 2004, que pretendía sustituir a la IPILRA, suscitó una amplia resistencia por parte de la población rural, ya que otorgaba mayores poderes a los líderes y consejos tradicionales (conocidos como autoridades tribales bajo el apartheid), a los que se otorgaba la responsabilidad exclusiva de controlar la ocupación, el uso y la administración de las tierras comunales¹⁸. La Ley fue finalmente anulada en su totalidad en 2010, tras una prolongada batalla legal que llegó al Tribunal Constitucional. Esta ley aún no ha sido sustituida, aunque hay algunos indicios de que se está elaborando una nueva legislación.

La Ley de Liderazgo Tradicional y Khoisan 3 de 2019 (Traditional and Khoisan Leadership Act – TKLA), que entró en vigor el 1 de abril de 2021, ha eliminado muchas de las protecciones previstas en la IPILRA. La TKLA sustituye a la Ley Marco de Liderazgo Tradicional y Gobernanza de 2003 como la ley que reconoce y regula las estructuras de liderazgo tradicional en Sudáfrica. La TKLA ha suscitado grandes críticas: 

La ley permite a los consejos tradicionales establecer asociaciones o acuerdos con terceros sin necesidad de obtener el consentimiento de las personas que se verán directamente afectadas. Esto pone en peligro los derechos sobre la tierra de las comunidades y los individuos: efectivamente, un consejo tradicional puede firmar un acuerdo de minería o desarrollo sin el permiso expreso de los titulares de los derechos sobre la tierra¹⁹.

La Ley de Extensión de la Seguridad de la Tenencia 62 de 1997 (Extension of Security of Tenure Act – ESTA) se aprobó para proteger los derechos de tenencia y los derechos a la vida familiar de los trabajadores agrícolas y los habitantes que viven en tierras de propiedad privada, principalmente en granjas comerciales. Desde 1994, las soluciones a los complejos retos que plantean los esfuerzos por garantizar tanto los derechos de tenencia como el acceso a la vivienda y los servicios de quienes viven en granjas comerciales han seguido siendo esquivas. El Departamento de Desarrollo Rural y Reforma Agraria (Department of Rural Development and Land Reform - DRDLR) ha reconocido que la aplicación del ESTA se ha derrumbado bajo el peso de un "fracaso total del sistema"²⁰. 

Los reclamantes de la restitución de tierras y los beneficiarios de los anteriores programas de redistribución de tierras, en los que la tierra se transfería en propiedad, podían establecer una entidad jurídica para poseer sus tierras y gestionar sus derechos. Se han utilizado comúnmente dos tipos de entidades: las Asociaciones de Propiedad Comunal establecidas en términos de la Ley de Asociaciones de Propiedad Comunal (Communal Property Associations - CPA) 28 de 1996 y los fideicomisos de propiedad de la tierra establecidos en términos de la Ley de Control de la Propiedad Fiduciaria, 57 de 1988.  Sin embargo, se reconoce ampliamente que estas entidades jurídicas han recibido poco apoyo del Estado. La mayoría no cumplen los requisitos de la ley, y muchas se han convertido en vehículos que permiten la captura de activos por parte de las élites. 

La Ley de Transformación de Determinadas Zonas Rurales (Transformation of Certain Rural Areas – TRANCRAA) Ley 94 de 1998 pretende clarificar y garantizar los derechos sobre la tierra de los descendientes de los khoisan, que, tras la abolición legal de la esclavitud en Sudáfrica en 1834, se asentaron en torno a las estaciones misioneras o en reservas declaradas. Hay 23 zonas rurales de este tipo en cuatro provincias (Cabo Occidental, Cabo del Norte, Cabo Oriental y Estado Libre). En la actualidad, estas tierras están en manos del Ministerio de Agricultura, Reforma Agraria y Desarrollo Rural. La TRANCRAA permite transferir las tierras a los municipios o a una entidad propietaria, como una Asociación de Propiedad Comunal, controlada por sus miembros. Sin embargo, los avances en este sentido han sido extremadamente lentos.

^{Miembros de la comunidad de Richtersveld, fotografía por Louis Reynolds (CC-BY-NC)}
 

Los ocupantes de los asentamientos informales en rápida expansión situados en zonas urbanas están protegidos contra el desalojo arbitrario por la Ley de Prevención del Desalojo Ilegal y de la Ocupación Ilegal del Suelo (Prevention of Illegal Eviction from and Unlawful Occupation of Land Act - PIE) 19 de 1998. La PIE se promulgó para hacer dos cosas. Por un lado, pretendía prohibir la ocupación ilegal de tierras y, por otro, poner en marcha procedimientos justos para el desalojo de los ocupantes ilegales que ocupan tierras sin permiso²¹. (Desde el inicio de la pandemia de la Covid-19, se han suspendido todos los procedimientos de desalojo, aunque se trata de una medida temporal).

En marzo de 2021, el Consejo de Ministros aprobó un proyecto de ley de tribunales de tierras para su presentación al Parlamento. Con él se pretende crear un Tribunal de Tierras especializado y un Tribunal de Apelación de Tierras, el primero con un estatus equivalente al de un alto tribunal y el segundo equivalente al del Tribunal Supremo de Apelación²².

Aunque la legislación no escasea en Sudáfrica, su aplicación efectiva sigue siendo un reto importante. Los funcionarios encargados de la planificación del uso del suelo y de la reforma agraria suelen tener una formación y unos recursos insuficientes. Al mismo tiempo, "una fuerte cultura de protección de los mandatos (por parte de los diferentes departamentos gubernamentales) profundiza la fragmentación institucional y encierra a los actores en roles, funciones y responsabilidades específicas" [23]. Un estudio reciente sobre el ecosistema de datos e información sobre la tierra de Sudáfrica señala que, aunque el gobierno proporciona más del 60% de los datos sobre la tierra disponibles, es necesario "establecer divisiones y responsabilidades claras en cuanto a la custodia de los datos entre los distintos departamentos gubernamentales"²⁴.

Clasificaciones de la tenencia de la tierra

Derechos históricos

El Estado democrático heredó de la época del apartheid las siguientes categorías generales de derechos:

• Fuertes derechos de propiedad registrados (rurales y urbanos), también denominados a veces títulos de "propiedad absoluta", en virtud de un riguroso sistema de registro de escrituras y de límites catastrales topográficos, regulados principalmente por la Ley de Registros de Escrituras 47 de 1937 y la Ley de Agrimensura 8 de 1997.
• Formas de titulación en evolución para los negros urbanos reconocidos como residentes permanentes, y algunos negros rurales con título histórico.
• Derechos de ocupación para los negros en las tierras comunales de las antiguas reservas negras, mantenidas bajo una plétora de proclamaciones de tierras (no leyes del Parlamento).
• La inseguridad de la tenencia "informal" en los asentamientos urbanos.

Derechos después del apartheid

La estructura básica de la ley de propiedad inmobiliaria ha permanecido en gran medida inalterada, aunque la nueva legislación que reconoce los derechos de los que viven en tierras de propiedad ajena, así como la protección de los que viven en tierras de los antiguos bantustanes, ha contribuido a limitar la percepción del poder ilimitado de los derechos registrados.

Hay seis categorías de derechos registrados:

Propiedad absoluta: Prevé una propiedad rigurosamente regulada por entidades jurídicas que pueden ser personas físicas, sociedades o fideicomisos en zonas rurales o urbanas, y que permiten el alquiler de inmuebles.

Arrendamiento estatal: Tiene su origen en un plan estatal de arrendamiento de 99 años para los negros con derecho de residencia urbana bajo el sistema del apartheid. En la época posterior al apartheid, el arrendamiento estatal se está promoviendo como una alternativa a la propiedad absoluta.  La Política Estatal de Arrendamiento y Enajenación de Tierras permite a los agricultores emergentes y a los beneficiarios de la reforma agraria obtener un contrato de arrendamiento de 30 años sobre tierras de propiedad estatal, renovable por otros 20 años, y que puede implicar la opción de adquirir la propiedad absoluta.

Título de arrendamiento: Consiste en la inscripción de un acta notarial contra el título de propiedad por parte del arrendador (la persona que alquila el inmueble) a favor del arrendatario (la persona a la que se alquila el inmueble). El arrendatario adquiere derechos sobre el inmueble durante un tiempo determinado sin que se convierta en propietario, pero puede canjear el derecho por una indemnización a valor de mercado.

Título seccional: Se aplica principalmente en bloques de apartamentos urbanos o urbanizaciones para propietarios de clase media. Permite la creación de unidades individuales encuestadas en régimen de plena propiedad, con propiedad común y gestión empresarial. Los sistemas de títulos seccionales están regulados por la Ley de Títulos Seccionales 95 de 1986.

Asociaciones de propiedad comunal: La Ley de Asociaciones de Propiedad Comunitaria se promulgó para crear una entidad de tenencia de tierras que permitiera a un grupo o comunidad de beneficiarios de la reforma agraria negra adquirir, poseer y gestionar propiedades sobre una base acordada por los miembros de una comunidad en términos de una constitución escrita. 

Título de renta para liberar: Se trata de una forma histórica de título que se eliminó gradualmente para la conversión en propiedad absoluta para los blancos hace mucho tiempo, y recientemente, pero de manera ineficaz, para los negros (principalmente en el Cabo Oriental) en términos de la Ley de Mejora de los Derechos de Tenencia de la Tierra (ULTRA).

Derechos fuera del registro

La siguiente tabla, basada en diversos informes de investigación, ofrece una estimación de la población con derechos no registrados:

Cuadro 1: Tenencia de tierras fuera del sistema formal de propiedad en 2011²⁵.

El número de personas con derechos no registrados parece aumentar progresivamente debido al crecimiento de la población y a la ausencia de avances significativos en las reformas de la tenencia.

Tendencias en el uso de la tierra

Sólo el 0,4% de la masa terrestre de Sudáfrica está cubierta por bosques naturales, aunque hay bosques de sabana que cubren unos 39 millones de hectáreas. Unos 1,2 millones de hectáreas están plantadas con bosques.

El África subsahariana está sufriendo los graves efectos del cambio climático. Un reciente informe del Banco Mundial prevé que en 2050 habrá 86 millones de migrantes climáticos en toda la región²⁶.

Source: South Africa Agricultural Area, FAOSTAT

En Sudáfrica se prevé que las lluvias serán más infrecuentes pero también más intensas como consecuencia del cambio climático. Esto reducirá las tierras cultivables del país y aumentará la imprevisibilidad de la agricultura. Menos del 3% de Sudáfrica se considera tierra de alto potencial, mientras que el 69% de la superficie terrestre sólo es apta para el pastoreo o la vida silvestre. Esto hace que la ganadería sea el mayor sector agrícola del país²⁷.

La desregulación de la economía agrícola a partir de la década de 1990, cuando el gobierno democrático trató de reducir las subvenciones a los agricultores blancos, aceleró la tendencia hacia la agricultura intensiva a gran escala, centrada en la producción de cultivos de alto valor para la exportación. Así surgió la "Gran Alimentación" y el creciente dominio de unas pocas grandes empresas integradas verticalmente y activas a lo largo de toda la cadena de valor. La creación del mercado de futuros SAFEX de commodities agrícolas clave ha llevado a la financiarización del sector²⁸.

Estas tendencias han dado lugar a una creciente concentración en el sector agrícola, con muchos pequeños productores incapaces de competir y que han abandonado el negocio. La pequeña agricultura sigue recibiendo poco apoyo. Menos del 0,5% del presupuesto nacional se ha destinado a la reforma agraria, y las políticas de redistribución de la tierra y de apoyo a la agricultura han privilegiado a un pequeño número de agricultores comerciales negros.

Con respecto a la gestión de la biodiversidad, la Ley Nacional de Gestión Ambiental: La Ley de Áreas Protegidas (Ley 57 de 2003) exige que el Ministro mantenga un Registro de Áreas Protegidas. La legislación sudafricana permite la creación de áreas protegidas declaradas oficialmente, mientras que las áreas de conservación se gestionan para la conservación de la biodiversidad pero no se declaran legalmente.

^{Áreas protegidas en Sudáfrica, mapa del Departamento de Bosques, Pesca y Medio Ambiente}

Inversiones y adquisiciones de tierras

La agroindustria local, en combinación con los inversores mundiales, se está expandiendo a otros países africanos.  Los fondos de tierras agrícolas con sede en Sudáfrica, como Emvest Agricultural Corporation y el Fondo Agrícola Africano de Old Mutual (Old Mutual’s African Agricultural Fund), junto con los bancos transnacionales, permiten a los inversores sudafricanos, británicos y de otros países diversificar sus inversiones en la agricultura africana²⁹. La distribución geográfica de estas inversiones es amplia, y se ha reportado que incluyen Angola, Botsuana, República Democrática del Congo, Kenia, Lesoto, Madagascar, Malawi, Mauricio, Mozambique, Namibia, Sudáfrica, Suazilandia, Tanzania, Zambia y Zimbabue.

Sin embargo, esta vía de inversión no ha sido sencilla y se han producido importantes fracasos cuando los inversores sudafricanos pretendían explotar tierras en la RDC y Mozambique.

Derechos de las mujeres a la tierra

^{Agricultora de Xolobeni, fotografía por Daniel Steyn/GroundUp (CC BY-NC-ND 2.0)}

Las mujeres y los hombres tienen los mismos derechos según la Constitución sudafricana. Sin embargo, en la práctica esta igualdad ha sido difícil de realizar. Se ha afirmado que "muchos de los problemas más graves relacionados con la tierra a los que se enfrentan las mujeres existen en la interfaz entre la costumbre distorsionada y el derecho estatutario del pasado colonial y del apartheid"³⁰. La práctica cotidiana en diferentes entornos consuetudinarios está provocando cambios fuera del ámbito estatutario, ya que las mujeres renegocian sus derechos a la tierra.

Las luchas por el derecho a la tierra que se están llevando a cabo en Sudáfrica están inextricablemente ligadas a las luchas por el contenido de las costumbres. No se trata tanto de luchas contra la costumbre, sino más bien de la impugnación del contenido de los derechos consuetudinarios a la tierra en el contexto de los derechos de igualdad garantizados por la Constitución ³¹. 

Estas luchas tienen lugar en un contexto político y legislativo en el que se argumenta que el Estado ha distorsionado el derecho consuetudinario vivo al facultar a los líderes tradicionales para interpretar unilateralmente la costumbre. Esto puede verse en leyes como la TKLA, el Proyecto de Ley de Tribunales Tradicionales y la Ley de Derechos sobre las Tierras Comunales, que fue anulada por el Tribunal Constitucional por motivos de procedimiento. Se argumentó que esta última había afianzado las concepciones del "viejo orden" de que la tierra era propiedad exclusiva del hombre cabeza de familia³².

El acceso a la tierra por parte de las mujeres solteras con hijos es una cuestión importante, y hay pruebas de que el derecho consuetudinario reconoce cada vez más sus reivindicaciones³³. A este respecto, los argumentos sobre los "valores subyacentes a los sistemas consuetudinarios (en particular la primacía de las reivindicaciones de necesidad) y los derechos de nacimiento y pertenencia se entrelazan con el derecho a la igualdad y la democracia" para promover la legitimidad de estas reivindicaciones³⁴. 

Cuestiones de tenencia urbana

Se calcula que alrededor de 11,7 millones de personas que residían en zonas urbanas en 2011 tenían derechos "no registrados" e informales sobre la tierra³⁵. Estas personas constituían casi el 23% del total de la población sudafricana. En 2016, aproximadamente 1 de cada 7 hogares sudafricanos vivía en una vivienda informal. En 2019, el 16,8% de los hogares vivían en viviendas informales en los nueve principales municipios metropolitanos de Sudáfrica³⁶.

^{Evictions in Khayelitsha, Photo by Brenton Geach/GroundUp (CC-BY-ND)}
 

La extrema desigualdad espacial caracteriza los entornos urbanos sudafricanos³⁷. A pesar de los notables avances de Sudáfrica en la entrega de viviendas subvencionadas³⁸, gran parte de ellas se han situado en la periferia urbana. Esto ha afianzado aún más la segregación espacial característica de la planificación espacial del apartheid.  Ya en 2011 se descubrió que "cerca de la mitad de las viviendas subvencionadas adjudicadas a los hogares que cumplían los requisitos en Sudáfrica no habían sido registradas, lo que significa que casi el 50% de los beneficiarios de las viviendas aún no tenían el título de propiedad de sus viviendas subvencionadas". Esto ha planteado dos cuestiones fundamentales: si el costoso y riguroso sistema sudafricano de registro de títulos de propiedad puede funcionar para la mayoría de la población y cómo podría ser un registro de derechos de propiedad más adecuado. A pesar de la intención de la política estatal, hay pocas pruebas que sugieran que la vivienda subvencionada por el Estado, como una especie de activo para los pobres, tenga alguna capacidad sistemática para facilitar la salida de la pobreza³⁹. Cada vez está más claro que la pobreza urbana no puede abordarse recurriendo a la titularidad y a la propiedad de la vivienda⁴⁰. Para muchos hogares, el acceso a un terreno bien situado, más cerca de los puestos de trabajo y de los servicios, es la clave de la seguridad de los medios de subsistencia urbanos.

En los últimos años se han asumido compromisos políticos para avanzar en la "justicia espacial". Por ejemplo, la justicia espacial es el primer principio de desarrollo en la Ley de Ordenación del Territorio y Gestión del Uso de la Tierra (Spatial Planning and Land Use Management Act – SPLUMA) de 2013. Sin embargo, en la práctica, la planificación espacial aún no se ha basado en medidas exhaustivas para remodelar las ciudades sudafricanas.

La precariedad urbana se ha visto amplificada por la pandemia de la Covid-19. En abril de 2020, tras la imposición de un "bloqueo" nacional, el 61% de los hogares de las zonas de chabolas declararon haberse quedado sin dinero para comprar alimentos a finales de mes. Esto se ve agravado por el hecho de que muchos menos habitantes de chabolas reciben subvenciones del gobierno⁴¹. La Covid-19 ha provocado una mayor proliferación de asentamientos informales, ya que los hogares han perdido sus empleos y medios de vida y ya no pueden pagar el alquiler de las viviendas de patio.

Derechos a la tierra de las comunidades

Tras la transición a la democracia, los antiguos bantustanes de Sudáfrica se incorporaron a las nueve provincias. Se ha observado que, aunque muchos sudafricanos se resistieron a la imposición de las autoridades tribales bajo el apartheid, tanto la Constitución provisional como la definitiva de 1996 reconocieron la institución del liderazgo tradicional⁴². A pesar del compromiso de ampliar la democracia, se hicieron importantes concesiones a las instituciones heredadas de la época anterior a 1994. La Ley Marco de Liderazgo Tradicional y Gobernanza y la Ley de Derechos Comunales sobre la Tierra (posteriormente derogada) tuvieron el efecto de "resucitar efectivamente los poderes de los que gozaban en virtud de la tristemente célebre Ley de Autoridades Bantúes de 1951". Más recientemente, la aprobación de la Ley de Liderazgo Tradicional y Khoisan también ha sido ampliamente criticada por el mantenimiento de los límites de las tierras natales y el aumento de los poderes y la influencia de los líderes tradicionales, lo que convierte a 20 millones de sudafricanos rurales en ciudadanos de segunda clase. 

Las organizaciones de la sociedad civil también han expresado su profunda preocupación por el hecho de que el artículo 24 de la recientemente promulgada TKLA permite a los líderes tradicionales celebrar acuerdos que, en la práctica, suponen la renuncia a los derechos sobre la tierra de los ciudadanos sin apenas consultarles. El artículo 24 permite a los consejos tradicionales celebrar acuerdos con otros consejos tradicionales, municipios, departamentos gubernamentales y "cualquier otra persona, organismo o institución", incluidos promotores privados y empresas mineras.  

Como se ha señalado en la sección legislativa anterior, los derechos informales sobre la tierra en los antiguos bantustanes están protegidos por la IPILRA. "Según esta ley, si un derecho informal sobre la tierra se posee individualmente, sólo la persona que lo posee puede consentir su privación.  Cuando la tierra se posee de forma comunal, la decisión de disponer de los derechos informales sobre la tierra de alguien sólo puede ser tomada por una mayoría de todos los titulares de los derechos sobre la tierra y está sujeta al derecho consuetudinario local"⁴³.

El hecho de que ya existan varios acuerdos ilegales sobre tierras y minería en las comunidades tradicionales, celebrados incluso antes de la entrada en vigor de la TKLA, sugiere que no ha existido la voluntad política de hacer cumplir la IPILRA. 

Ahora existe un riesgo real "de que las autoridades tradicionales y los promotores procedan como si ya no fuera necesario el consentimiento antes de finalizar un acuerdo que afecte a los derechos informales sobre la tierra.  Esta incertidumbre coloca a los titulares de derechos de las comunidades tradicionales en una posición increíblemente vulnerable y amenaza potencialmente sus hogares, campos de cultivo y tierras de pastoreo"⁴⁴.

En relación con el Ingonyama Trust, una reciente sentencia judicial ha declarado que las personas que viven en tierras consuetudinarias en la provincia de KwaZulu-Natal, teóricamente mantenidas en fideicomiso por el Ingonyama (rey) del pueblo zulú, son los "verdaderos y usufructuarios" de esas tierras. El tribunal consideró que la conversión de los derechos consuetudinarios en arrendamiento, que exige a los titulares de los derechos el pago de un alquiler al fideicomiso, era ilegal. La sentencia en su conjunto tiene importantes implicaciones para la política de tenencia de tierras comunales en Sudáfrica, que, según se afirma, debe delimitar los poderes y las funciones de los líderes tradicionales con respecto a la tierra y hacerlos responsables ante los titulares de los derechos⁴⁵.

Directrices Voluntarias sobre la Tenencia Responsable (DVGT)

En Sudáfrica, la sensibilización en torno a las DVGT se llevó a cabo por primera vez en 2014 y en 2015 se realizó un programa de formación mixto de seguimiento. En 2016 se celebraron otros talleres que reunieron a un pequeño grupo de participantes de organizaciones de la sociedad civil, movimientos sociales, el sector privado, académicos, líderes tradicionales y el gobierno.

A finales de septiembre de 2017, se creó una plataforma nacional de múltiples partes interesadas (national Multi-Stakeholder Platform - MSP), copresidida por el Departamento de Desarrollo Rural y Reforma Agraria (DRDLR) y la Asociación para el Progreso Rural (Association for Rural Advancement - AFRA), para garantizar que las actividades relacionadas con las DVGT se fusionen en un único enfoque para fortalecer la gobernanza de la tenencia, especialmente para los grupos marginados y vulnerables. Las organizaciones de la sociedad civil implicadas en el proceso de establecimiento del MSP tomaron la decisión de organizarse en una red nacional, denominada LandNNES, para garantizar que la sociedad civil se fortalezca y pueda participar eficazmente en los compromisos a nivel de políticas con el gobierno y otros actores de la MSP para fortalecer la gobernanza de la tierra y los derechos sobre la misma en Sudáfrica.

Línea del tiempo - hitos en la gobernanza de la tierra

Finales del siglo XIX
A finales del siglo XIX, los blancos habían enajenado gran parte de las tierras de Sudáfrica. Sólo el 20% de las tierras que los africanos habían utilizado efectivamente se conservaron como zonas de reserva.

1912 - Se crea el Banco de Tierras para ayudar a los agricultores blancos.

1913 - La Ley de Tierras de los Nativos delimitó el 77% de las tierras para la propiedad privada de los blancos y las empresas de propiedad blanca.
El 8% se reservó exclusivamente para la ocupación africana.
El 13% se reservó como terreno de la Corona para reservas de caza, bosques y otros usos.

1923 - Ley de Áreas Urbanas Autóctonas.
A lo largo de la primera mitad del siglo XX aumentó rápidamente el número de negros en las tierras rurales propiedad de los blancos. En el censo de 1936, el 37% del total de la población africana se contabilizaba en granjas, el 45% en reservas y el 17% en ciudades".

1927 - La Ley de Administración de Negros (Nativos) se utilizó ampliamente para autorizar las expulsiones forzosas.  

1936 - La Ley de Fideicomiso de Desarrollo y Tierras preveía la compra de 6,2 millones de hectáreas de "tierras liberadas" a los agricultores blancos en zonas adyacentes a las programadas para la ocupación negra.

1950 - La Ley de Zonas Agrupadas reservaba zonas para grupos segregados por raza.

1951 - La Ley de Autoridades Bantúes permitió la creación de autoridades tribales, regionales y territoriales tradicionales, inicialmente dirigidas por el Departamento de Asuntos Nativos, y contribuyó a la distorsión fundamental del derecho consuetudinario.

1960-1980 - Entre 1960 y 1980 los traslados forzosos contribuyeron a una concentración masiva de población en los bantustanes, de 4,5 a 11 millones de personas. En la década de 1980, 60.000 agricultores comerciales blancos poseían 12 veces más tierras que los 14 millones de pobres rurales.

1993 - La Ley de Provisión de Tierras y Asistencia, aprobada en el último año de la era del apartheid, sienta las bases para la redistribución de tierras. Esta ley ha sido modificada pero no sustituida.

1994 - Transición a la democracia en Sudáfrica
La Ley de Restitución de Derechos sobre la Tierra sienta las bases de un programa de restitución de tierras.

1995-2000 - Se aprueba un nuevo conjunto de políticas y leyes sobre la tierra que incluye:
Ley de reforma agraria (arrendatarios laborales) 
Ley de protección provisional de los derechos informales sobre la tierra 
La Ley de Extensión de la Seguridad de la Tenencia (1996) se aprobó en un intento de asegurar la tenencia de los habitantes de las granjas
El Libro Blanco sobre la política agraria sudafricana (1997)
Legislación para regular las ocupaciones de terrenos y los desalojos en zonas urbanas

2003 - La Ley Marco de Liderazgo y Gobernanza Tradicional concede el reconocimiento oficial a los consejos tradicionales 

2004 - Se aprueba la Ley de Derechos sobre las Tierras Comunitarias antes de ser anulada en 2010

2013 - La Ley de Ordenación del Territorio y Gestión del Uso del Suelo establece principios clave para orientar la planificación del uso del suelo. Confiere a los municipios la responsabilidad de determinar las decisiones sobre el uso de la tierra dentro de sus límites.

2014 - Se reabren las reclamaciones de tierras hasta que el Tribunal Constitucional devuelva la Ley de Restitución de Derechos sobre la Tierra

2017 - El Grupo de Alto Nivel para la Evaluación de la Legislación Clave y la Aceleración de los Cambios Fundamentales, nombrado por el Parlamento, hace amplias recomendaciones relacionadas con la tierra que siguen sin aplicarse.

2018 - Comienzan las audiencias públicas sobre la necesidad de revisar el artículo 25 de la Constitución

2019 - El Grupo Asesor Presidencial sobre la Reforma Agraria y la Agricultura publica su informe
Se establece un Comité Ad Hoc para iniciar y presentar una legislación que modifique la Sección 25 de la Constitución con respecto a la expropiación de tierras.
En diciembre, la Comisión publicó el proyecto de decimoctava enmienda de la Constitución.

¿Adónde ir después?

Sugerencia del autor para ampliar la lectura

Existe un enorme conjunto de investigaciones sobre cuestiones relacionadas con la tierra en Sudáfrica. El sitio web del Instituto de Estudios sobre la Pobreza, la Tierra y la Agricultura (Institute for Poverty, Land and Agrarian Studies) ha publicado una amplia investigación relacionada con la tierra, la agricultura, la pobreza, la gestión de los recursos naturales, la pesca y los sistemas alimentarios. Es posiblemente el recurso más rico en cuestiones de tierras rurales sudafricanas que existe.

El Land and Accountability Research Centre también ofrece amplios recursos con un enfoque particular en el reconocimiento y la protección de los derechos y el derecho consuetudinario vivo en las antiguas zonas de tierras natales de Sudáfrica.

El Instituto de Sociedad, Trabajo y Política (Society, Work and Politics Institute) cuenta con una corriente de investigación sobre la tierra, el trabajo y la vida, y ha publicado importantes trabajos sobre los derechos a la tierra y la minería. El Centro de Derechos Medioambientales (Centre for Environmental Rights) se centra en el derecho medioambiental y elabora una amplia gama de informes sobre minería, derechos comunitarios e impactos medioambientales.

En el espacio urbano, el Instituto de Derechos Socioeconómicos (Socio-Economic Rights Institute) participa en la investigación aplicada como base para la defensa y el litigio. Esto incluye un enfoque en los asentamientos informales y la desigualdad espacial. 

Para la cobertura de las noticias relacionadas con la tierra, el CNP Phuhlisani conserva knowledgebase.land, que recoge enlaces a noticias de una amplia gama de categorías.

Referencias

[1] Hall, R. and B. Cousins (2015). Commercial farming and agribusiness in South Africa and their changing roles in Africa’s agro-food system. International conference: Rural transformations and food systems: The BRICS and agrarian change in the global South 20-21 April 2015, BRICS Initiative for Critical Agrarian Studies (BICAS).

[2]  ILO (2015). Farm Workers’ Living and Working Conditions in South Africa: key trends, emergent issues, and underlying and structural problems. Pretoria, International Labour Organisation 

[3] Public hearings were discontinued following the outbreak of Covid-19.

[4] Coetzee, J. and J. Marais. (2021). "Unpacking the who, what and why of the Expropriation Bill." Fasken Bulletin  Retrieved 20 February, 2021, from https://www.fasken.com/en/knowledge/2021/01/28-unpacking-the-who-what-and-why-of-the-expropriation-bill/

[5] Parliament of South Africa (2020). The Expropriation Bill [B23-2020].

[6] de Satgé, R., D. Mayson and B. Williams (2010). The poverty of Restitution? The case of Schmidtsdrift. Overcoming inequality and structural poverty in South Africa: Towards inclusive growth and development. Birchwood Hotel, Phuhlisani.

[7] Hall, R. (2013). "‘What the one hand giveth, the other hand taketh away’: The Restitution Amendment Bill and new conditionality on restoring land to claimants." Another Countryside http://www.plaas.org.za/blog/%E2%80%98what-one-hand-giveth-other-hand-taketh-away%E2%80%99-restitution-amendment-bill-and-new-conditionality Accessed 23 July 2013.

[8] Cousins, B., R. Hall and A. Dubb. (2014). "The Restitution of Land Rights Amendment Act: What are the real implications of reopening land claims?" Policy brief 34  Retrieved 20 October, 2014, from http://www.plaas.org.za/sites/default/files/publications-pdf/Policy%20Brief%2034%20Web.pdf.

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[11]  CRLR (2021). Annual performance plan 2021-2022. Pretoria.

[12] HLP (2016). Report of Working Group 2 on Land Reform, Redistribution, Restitution and Security of Tenure. Roundtable 4 “Land Restitution”, High Level Panel on the Assessment of Key Legislation and the Acceleration of Fundamental Change.

[13] Mayson, D. and R. Eglin (2018). Land Redistribution in South Africa 1994 -2018. Land Knowledge Base: Review Paper, Phuhlisani NPC.

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[16] Manona, S., R. Kingwill, R. Eglin and S. Mtwana (2018). Land Tenure Review: Land Knowledge Base Review Paper, Phuhlisani NPC.

[17] In 2018 the case of Baleni and others v Minister of Mineral Resources and others tested whether mining licences could be issued without the consent of the Xolobeni community in Umgungundlovu in the Eastern Cape, whose rights to occupy the land are protected under IPILRA. The Judge ruled that the Department of Mineral Resources DMR was required to ensure that the processes set out in IPILRA were followed before a mining right could be issued. 

[18] Customed Contested. (2013). "Communal Land Rights Act (CLaRA)." from https://www.customcontested.co.za/laws-and-policies/communal-land-rights-act-clara/.

[19] Custom Contested (2020) Traditional and Khoisan Leadership Bill (TKLB) https://www.customcontested.co.za/laws-and-policies/national-traditional-affairs-bill/

[20] Phuhlisani NPC (2016). Tenure security of farm workers and dwellers: 1994 - 2016: Commissioned report for High Level Panel on the assessment of key legislation and the acceleration of fundamental change, an initiative of the Parliament of South Africa, Institute for Poverty, Land and Agrarian Studies.

[21] Moolla, M. (2016). "Having a slice of PIE – understanding the Act." De Rebus 24.

[22] Horn, M. and A. L. September-Van Huffel. (2021). "Land Court Bill: A step in the right direction for land reform."   Retrieved 1 August, 2021, from https://www.ufs.ac.za/templates/news-archive/campus-news/2021/april/land-court-bill-a-step-in-the-right-direction-for-land-reform.

[23] Gelderblom, C. and N. Oettle (2020). Transformative cross-sectoral extension services dialogue: 2-3 March 2020 Synthesis Report Cape Town, Department of Environment, Forestry and Fisheries, WWF, South African National Biodiversity Institute (SANBI) and SA-EU Strategic partnership - The Dialogue Facility.

[24] May, L., C. Tejo-Alonso, M. Napier, A. Rosenfeldt and A. Cooper (2020). State of land information in South Africa, Land Portal and the Council for Industrial and Scientific Research (CSIR). P.7

[25] Hornby, D., R. Kingwill, L. Royston and B. Cousins (2017). Untitled: securing land tenure in urban and rural South Africa, University of KwaZulu-Natal Press.

[26] Mbiyozo, A.-N. (2021). "African cities must prepare for climate migration."   Retrieved 1 August, 2021, from https://issafrica.org/iss-today/african-cities-must-prepare-for-climate-migration.

[27] WWF (2009). Agriculture: Facts and trends in South Africa, World Wildlife Fund.

[28] Hall, R. and B. Cousins (2015). Commercial farming and agribusiness in South Africa and their changing roles in Africa’s agro-food system. International conference: Rural transformations and food systems: The BRICS and agrarian change in the global South 20-21 April 2015, BRICS Initiative for Critical Agrarian Studies (BICAS). P 3

[29] Ibid.

[30] Mnisi, S. and A. Claassens (2009). "Rural women redefining land rights in the context of living customary law." South African Journal on Human Rights 25(3): 491-516. P 492

[31] Ibid. P. 494

[32] Nhlapo in Mnisi, S and A Claassens (209)

[33] Cousins, B. (2011). Imithetho yomhlaba yaseMsinga: The living law of land in Msinga, KwaZulu-Natal. Research Report 43. Cape Town, Institute for Poverty, Land and Agrarian Studies.

[34] Mnisi, S. and A. Claassens (2009). "Rural women redefining land rights in the context of living customary law." South African Journal on Human Rights 25(3): 491-516. P. 500

[35] Hornby, D., R. Kingwill, L. Royston and B. Cousins (2017). Untitled: securing land tenure in urban and rural South Africa, University of KwaZulu-Natal Press.

[36] Statistics South Africa (2019). General Household Survey. STATISTICAL RELEASE P0318.

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[40]  de Satgé, R., K. Cartwright, L. Royston, R. Kingwill and F. Mtero (2016). The role of land tenure and governance in reproducing and transforming spatial inequality. Commissioned report for High Level Panel on the assessment of key legislation and the acceleration of fundamental change, an initiative of the Parliament of South Africa. Unpublished, Phuhlisani NPC.

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[42] Ntsebeza, L. (2005). Democracy compromised: Chiefs and the politics of land in South Africa. Leiden, Koninklijke Brill NV.

[43] de Souza Louw, M. (2021). "How the Traditional and Khoi-San Leadership Act promotes unlawful land deals." Customary law and institutions - Protecting or undermining community land rights in Southern Africa? https://landportal.org/debates/2021/online-discussion-customary-law-and-institutions-protecting-or-undermining-community 2021.

[44] Ibid.

[45] Cousins, B. (2021). "What landmark Kwazulu-Natal court ruling means for land reform in South Africa." The Conversation https://theconversation.com/what-landmark-kwazulu-natal-court-ruling-means-for-land-reform-in-south-africa-162969 2021.