Brunei - Contexto e Governança Fundiária

^{Foto: Bernard Spragg (CC0 1.0)}

O atual Brunei ocupa a costa noroeste do Bornéu. Sua extensão é de 5.765 km2, que é aproximadamente oito vezes o tamanho de Cingapura⁶.  Há duas áreas, separadas pelo vale do rio Limbang, que faz parte de Sarawak, Malásia, embora agora estejam ligadas através da Ponte Temburong⁷, As duas áreas compreendem quatro distritos. No oeste, Brunei-Muara, Tutong e Belait contam com planícies montanhosas, pântanos e vales aluviais. Temburong no leste é mais montanhosa, sendo o pico mais alto o Bukit Pagon com 1.850m. Existem 161 km de costa que proporcionam uma rica biodiversidade marinha tropical⁸.

O Brunei está classificado como um país de alta renda de acordo com as medidas do Banco Mundial. Tem prosperado através de uma abundância de petróleo e gás natural, que representam 90% das exportações e pouco mais da metade do PIB⁹.  Com uma população pequena de cerca de 460.000 pessoas, que inclui residentes estrangeiros, comanda uma renda per capita de 31.087 USD (preços atuais) em 2019¹⁰.  Apesar de seu questionável histórico de direitos humanos, a riqueza através do petróleo trouxe uma segurança social e estabilidade consideráveis¹¹.  No entanto, há muito se teme a fragilidade econômica na dependência do petróleo e do gás. O Wawasan Brunei 2035 (visão nacional) olha para uma economia mais diversificada e sustentável, facilitada através do desenvolvimento de mão-de-obra qualificada¹².

Legislação e regulamentação de terras

O sistema jurídico do Brunei segue a Lei Comum inglesa, embora esta seja substituída pela Lei Sharia em muitas áreas voltadas para a população islâmica. A Constituição de 1959 alcançou a autogovernança interna, incluindo a administração de terras¹³.  O registro de terra é baseado no sistema Torrens, e governado principalmente pelo Código de Terra de 1909¹⁴.  Este estabeleceu princípios de alienação de terras. A propriedade, uso e planejamento da terra está sob rígido controle central, com a autoridade final nas mãos do Sultão e seu gabinete. Toda terra é fundamentalmente propriedade do estado, com o estado capaz de impor um domínio eminente. Outras leis significativas relacionadas ao desenvolvimento da terra são:

● A Lei do Código da Terra (Strata) (2000, emendada em 2009) rege a subdivisão de lotes em unidades verticais, apoiando assim o planejamento de edifícios residenciais de arranha-céus¹⁵. 

● A Lei de Planejamento Urbano e Rural ( Lei de 1972 emendada em 1984) é a principal lei que regulamenta um sistema de planejamento e desenvolvimento do uso do solo.

● A Lei de Aquisição de Terra de 1909 (revista em 1984) estabelece que os terrenos podem ser adquiridos para fins públicos, para a construção de áreas residenciais, fábricas ou serviços públicos (seção 3(1)).

A Lei Florestal (Lei de 1934, sua última revisão em 2013) é o principal mecanismo legal para administrar, proteger e restaurar áreas florestais em Brunei¹⁶. Ela é apoiada pela Política Florestal Nacional e pela Ordem de Proteção e Manejo Ambiental de 2016.

O Ministério do Desenvolvimento é o principal órgão envolvido na governança da terra em Brunei. Aqui se encontram o Departamento de Terras; o Departamento de Desenvolvimento Habitacional; o Departamento de Pesquisas; o Departamento de Planejamento Urbano e Rural; e o Departamento de Meio Ambiente, Parques e Recreação. As decisões em nível distrital e municipal são controladas através do Ministério de Assuntos Internos. O Ministério de Recursos Primários e Turismo contém departamentos de Agricultura, Silvicultura e Pesca.

O desenvolvimento urbano é enquadrado em torno de planos diretores, sendo o segundo e último o Plano Diretor Nacional de Uso do Solo 2006-2025 (NLUMP)¹⁷.  Isto inclui a política de limitar o crescimento espacial urbano, utilizando habitações de alta densidade¹⁸.  O plano destina-se a informar as atividades realizadas em nível distrital e local, mesmo que o Plano Diretor em si mesmo não seja estatutário¹⁹.  Entretanto, ele ganha legitimidade através do alinhamento com a visão nacional para Brunei (Wawasan Brunei 2035)²⁰.

Classificações de posse de terra

Quase todas as terras em Brunei pertencem ao Estado, que mantém a capacidade de impor o domínio eminente²¹.  Apenas cerca de 20% de todas as terras são alienadas, sob as seguintes classificações de posse:

● Extrato do Registro Distrital (EDR) é um título formal de propriedade plena. Ele inclui pouco menos de 6% de todas as terras em Brunei (47% desta parcela é encontrada no distrito urbano de Brunei Muara)²².  Entretanto, desde 1955, os pedidos de EDR foram suspensos, dando preferência aos TOLs.

● Uma Licença de Ocupação Temporária (TOL) é normalmente mantida por cinco anos, e permite o uso de terras estatais para fins agrícolas, comerciais, habitacionais ou industriais. Tais áreas cobrem cerca de 20% do país, sendo que a licença proíbe a venda ou subdivisão²³.  Depois de 1992, foi possível atualizar um TOL com status residencial para um título completo. Entretanto, desde 2008, os TOLs são permitidos somente para necessidades industriais, comerciais e escolares particulares²⁴.

● Um arrendamento comercial pode ser concedido por até 99 anos.

● Um Título Stata oferece arrendamentos de unidades dentro de um edifício por até 99 anos²⁵. 

O governo do Brunei implementou esquemas de habitação nacional para proporcionar habitação social de baixo custo e inclusiva²⁶.  Até 2019, a taxa de propriedade da casa própria era de 66%, com uma meta estabelecida para atingir 85% até 2035²⁷.  

De acordo com a Lei de Nacionalidade de 1961 e a Constituição, a nacionalidade malaia de Brunei (66% da população total) compreende sete grupos étnicos, sendo eles Melayu Brunei, Kedayan, Murut, Melayu Tutong, Melayu Belait, Dusun e Bisaya²⁸.  Outros grupos residentes, como a comunidade étnica chinesa e os grupos étnicos Iban e Penan, não têm os mesmos direitos relacionados à moradia, demarcação de terras e participação nas decisões estatais sobre as terras onde estão presentes²⁹.  De acordo com a Nationality Status Act de 1961, as e os residentes permanentes podem, em teoria, requerer a cidadania, mas este é um processo burocrático complexo³⁰. 

Tendências de uso do solo

A FAO calcula que em 2017, 72% da área total de terra de 5.765 km2 era cobertura florestal³¹.  O 69% dessa floresta é primária, e quase todo o restante é naturalmente regenerado. Tal extensão de floresta é impressionante, refletindo um foco mais na conservação e no manejo do que na exploração. Entretanto, os números são contestados, já que um estudo de 2014 estimou as florestas intactas em cerca de 56,9%³².  Apesar do pequeno tamanho do Brunei, estima-se que existam 15.000 espécies de plantas vasculares e mais de 2.000 espécies de árvores³³.  Existem três principais reservas florestais, que são a Reserva Florestal Pulau Selirong, o Parque Nacional Ulu Temburong e a Reserva Florestal Berakas. Também é possível encontrar turfeiras extensas dentro do Brunei. Uma razão pela qual a floresta primária permanece alta é que a produção econômica tem se concentrado em reservas marítimas de petróleo e gás, limitando a exploração de recursos terrestres. Isto explica parcialmente a razão pela qual menos de 3% da terra é utilizada para a agricultura, contribuindo com 1% do PIB. O Brunei depende da importação de alimentos, particularmente arroz, e por isso tem havido apelos para ampliar o uso da terra agrícola para melhorar a segurança alimentar³⁴.  Até hoje, isto resultou apenas em um pequeno aumento do uso da terra, de 1,9% no final dos anos 90.

A maioria da população do Brunei é urbana, totalizando 78,2% em 2020³⁵.  Esta é a segunda maior proporção encontrada no sudeste asiático, depois de Cingapura³⁶. A maioria das pessoas vive na capital de Bandar Seri Begawan, no distrito de Brunei-Muara, onde o maior foco em torno do uso do solo envolve empreendimentos habitacionais. Brunei também reivindica duas áreas marítimas, respectivamente, o Recife de Louisa (também reivindicado pela Malásia) e o Banco Rifleman³⁷.  Isto o coloca dentro dos conflitos em curso nos mares do sul da China.

_{Muara, Brunei, foto de Lucas Migliorelli, CC-BY-3.0 license}

Investimentos e aquisições de terras

O governo do Brunei tem tentado atrair o Investimento Direto Estrangeiro (IDE) como um meio de diversificar a dependência do petróleo e do gás e fortalecer o setor privado³⁸.  As empresas estrangeiras podem ter acesso à terra através de uma sociedade conjunta com uma empresa nacional ou através do registro formal como uma empresa constituída no exterior³⁹.  Em geral, somente cidadãos do Brunei podem ser proprietários(as) de terras, embora a propriedade estrangeira possa ser possível com a aprovação do Sultão. Também é possível que os estrangeiros(as) sejam proprietários(as) de unidades de estratos. As empresas registradas, tanto nacionais como estrangeiras, podem se registrar como arrendatárias de propriedade residencial, comercial ou industrial, seguindo o Código Fundiário⁴⁰. Se acima de 7 anos, elas devem ter a aprovação do Sultão. A Lei de Aquisição de Terras (seção 3) permite o uso de terras de reserva para serviços públicos e desenvolvimento de infra-estrutura⁴¹.  Entretanto, a falta de disponibilidade de terras (por ser um país pequeno) combinada com uma burocracia complexa tem dificultado a atração de IDE para Brunei⁴².

Os projetos recentes de infra-estrutura de grande escala incluem a construção da Ponte Brunei Muara-Temburong, inaugurada em março de 2020, a modernização do Aeroporto Internacional de Brunei, concluída em 2015, uma refinaria de petróleo e um complexo petroquímico na ilha de Pulau Muara Besar⁴³.  Há também numerosos empreendimentos habitacionais públicos, incluindo sete locais no distrito de Brunei-Muara, aos quais os cidadãos sem-terra do Brunei podem se candidatar⁴⁴.  Em 2016, foi criado um tribunal comercial para tratar de disputas sobre contratos, exportações e importações. Isto inclui atividades de investidores estrangeiros e nacionais, e as terras sobre as quais eles operam.

Direitos da Mulher à Terra

Em um ranking de desigualdade de gênero de 2019 em Brunei, foi observado que 69% das mulheres atingem o nível secundário de educação, em comparação com 70,6% dos homens⁴⁵.  No entanto, as mulheres ocupam apenas três cadeiras parlamentares, o que corresponde a 9% de todas as cadeiras⁴⁶.  Além disso, Brunei tem a pior desigualdade de renda entre os sexos na região da ASEAN, onde os ganhos das mulheres são 39% piores do que os dos homens⁴⁷. Entretanto, um relatório recente do Ministério da Fazenda afirma que não há discriminação de gênero em relação à propriedade de terras, negócios ou outros bens, conforme estabelecido na Seção 23 do Código de Terras⁴⁸.  O relatório afirma que há igualdade de acesso à terra agrícola através da lei.

As questões relativas às mulheres recebem atenção através do Comitê Especial sobre Instituições Familiares, Mulheres e Crianças, no âmbito do Conselho Nacional sobre Questões Sociais (MKIS)⁴⁹.  Foi elaborado um Plano de Ação de acordo com a Convenção sobre a Eliminação de Todas as Formas de Discriminação Contra a Mulher (CEDAW). Este plano envolve coordenação com ONGs em nível de base, e as áreas prioritárias de trabalho incluem a promoção e proteção dos direitos, saúde, empoderamento econômico, emprego e equilíbrio da vida profissional das mulheres.

Inovações na governança de terras

Brunei ainda não endossou as Diretrizes Voluntárias sobre a Governança Responsável da Posse de Terra, Pesca e Florestas no Contexto da Segurança Alimentar Nacional. Embora a FAO não tenha representação formal no Brunei, ela tem trabalhado no país em projetos voltados para a segurança alimentar e ajudado a formular uma visão para os setores agrícola e florestal⁵⁰.  O arroz tem sido uma cultura de foco nestes esforços.

_{Brunei, terra de constraste, foto de Bernard Spragg, CC-0 1.0 license}

Linha do tempo - marcos na governança da terra

1909 – Promulgação do Código da Terra
O Código da Terra estabeleceu princípios de alienação de terras usando um Sistema Torrens

1959 – Constituição
Brunei alcançou a autogovernança doméstica, incluindo a de uma administração de terras

1972 – Promulgação da Lei de Planejamento Urbano e Rural (emendada em 1984)
O ato principal que regula um sistema de planejamento e desenvolvimento do uso da terra

1984 – Independência
Brunei alcançou total independência após recusar uma oportunidade de ingressar na Federação de Malaia

2014 – Adoção da Lei Sharia
Brunei é o primeiro país da Ásia Oriental a fazê-lo

2017 – 72% da área total de terra é florestal
Com a riqueza adquirida através do petróleo marítimo, a floresta do Brunei sobreviveu a uma exploração significativa

2019 – Taxa de propriedade da casa própria a 66%
Há uma meta de atingir 85% até 2035

2020 – Abertura da Ponte Brunei Muara-Temburong

Para saber mais

Sugestões do autor para leitura posterior

O documento intitulado: Brunei em 2016 O Sultão não se diverte de Dominik Müller constitui um ponto de entrada útil para uma perspectiva geral sobre os recentes desenvolvimentos políticos, jurídicos e econômicos no país, com algumas ligações com tópicos relacionados com a terra⁵¹.  Os escritórios de advocacia JLL e Pengiran Izad & Lee produziram um Guia de Investimento Imobiliário, que inclui uma visão geral útil do sistema de posse e administração de terras⁵². TO artigo Land Use Pattern Of Private Housing Development Since Land Use Pattern Of Private Housing Development Since The Introduction Of Bruneiʼs Compact Strategy de Hamzah e Urayama fornece informações importantes sobre o sistema de planejamento e desenvolvimento em Brunei, particularmente no contexto dos processos de urbanização⁵³.  Isto se conecta bem com a Estrutura Política 2018-23 do Ministério do Desenvolvimento, incluindo detalhes sobre o uso do solo, infra-estrutura e serviços⁵⁴. Finalmente, Shams et al. fornecem uma perspectiva interessante sobre agricultura, segurança alimentar e mudança climática⁵⁵. 

***Referências

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[50] FAO. (2020). Brunei Darussalam. Food and Agriculture Organization of the United Nations. http://www.fao.org/countryprofiles/index/en/?iso3=BRN

[51] Müller, D. M. (2017). Brunei Darussalam in 2016: The Sultan Is Not Amused. Asian Survey, 57(1), 199–205. https://landportal.org/library/resources/issn-0004-4687-electronic-issn-1533-838x/brunei-darussalam-2016

[52] JLL, & Pengiran, Izad & Lee. (2016). Brunei Property Investment Guide. JLL & Messrs Pengiran Izad & Lee Advocates & Solicitors. https://landportal.org/library/resources/brunei-property-investment-guide

[53] Hamzah, H. H., & Urayama, M. (2017). Land Use Pattern of Private Housing Development Since the Introduction of Brunei’s Compact Strategy. Journal of Architecture and Planning (Transactions of AIJ), 82(733), 705–714. https://landportal.org/library/resources/land-use-pattern-private-housing-development-introduction-bruneis-compact-strategy

[54] MoD. (2018). Ministry of Development Policy Framework 2018—2023. Policy Coordination and Strategic Planning Division, Ministry of Development. https://landportal.org/library/resources/isbn-978-99917-986-0-8/ministry-development-policy-framework-2018-2023

[55] Shams, S., Shafiuddin, K. H., Sultan, A. M. S. B. H. M., & Juani, R. B. H. Md. (2015). Agriculture Adaptation to Climate Change in Brunei Darussalam: A Step towards Food Security. Environment and Urbanization ASIA, 6(1), 59–70.